從今（2016）年開始，「房地合一」課徵所得稅正式適行，也就是說，從今年起房地交易時，將採用新制課稅（但房地取得的時點在104年以前，持有滿2年再出售仍採用舊制）。對個人買賣房地來說，
「房地合一」稅制（以下簡稱新制）較為複雜，也必須留意申報繳納的期限，為了便於讀者理解，本文彙整申報房地交易所得稅的重點，以及近日財政部所發布之規定。
何謂「房地合一」課稅？
「房地合一」稅制（以下簡稱新制），即是以房地交易總額計算所得稅額，土地的部分不再免納所得稅。過去的課稅方式（以下簡稱舊制），僅有房屋須課徵所得稅，土地僅課徵土地增值稅，採用新制後，房地交易所得均須課徵所得稅，為了避免與土地增值稅重複課稅，因此在計算應稅所得時，可以減除土地漲價總數額。
稅額如何計算？
個人以往採舊制計算房屋交易所得，坊間多採設算課稅，也就是房屋現值乘上財政部所頒發的標準，作為房屋所得課徵所得稅。然而，設算課稅所得，往往低於實際交易所得，因此財政部近年來已強制改用核實課稅，必須以實際交易價格，減去成本費用後為課稅所得。如果成本的證明已無法尋得，或稅局也無法查得時，且未符合「高價住宅」者，才可以使用設算課稅。採用新制之後，均是以實際交易價格計算所得，如果成本無法提供相關證明時，稅局將以房地現值作為成本計算，往往比實際成本為低，因此計算得出的所得可能較實際為高，對納稅義務人較為不利。
房地交易所得的計算，除了可減除成本之外，亦可減除費用，不過對個人來說，並非所有的費用均能列報。如取得房地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息以及土地增值稅即不能列為費用。此外，財政部亦提供費用設算標準，以房地交易價格的5%設算費用，因此若個人無法提供費用證明（或可以證明的費用金額低於交易價格的5%），費用的計算可採設算方式。
如何判斷「持有期間」？
「持有期間」的計算非常重要，有三個層面的影響：（1）影響判斷適用新制或舊制，（2）影響自住房地居住滿6年，才可享有400萬元(新台幣，以下同)的免稅額，（3）影響適用何種稅率。原則上持有期間越長，對納稅義務人也越有利。為了便於徵納雙方遵循，財政部近來發布相關法規，說明可將持有期間合併計算的情形，如圖三。須注意的是，父母贈與子女之房地，持有期間不能合併計算。
自住房地 可享免稅額及優惠稅率
相對於舊制，新制提供減免稅額的範圍，減免範圍除了（1）農業用地申請不課徵土地增值稅之土地，（2）被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其改良物，（3）尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等3種情形之外，與個人出售房地較為相關的，即是（4）自住房地可享400萬元免稅額。
所謂「自住房地」，為所有權個人、配偶、未成年子女符合連續滿6年有辦妥戶籍登記、有實際居住，交易前6年內無出租，無供營業或執行業務使用，且該組人在交易前6年內未曾適用此減免（簡稱「2有、2無、沒用過」）。若符合「自住房地」的要件，則房地交易所得超過400萬元的部分，才需要課稅，並且是以稅率10%計算。
重購退稅 大屋換小屋亦可退稅
與舊制相同，個人自住房地換屋時，買賣在2年內可退回舊有自住房地售出時所繳納的所得稅，簡稱為「重購退稅」。採用新制後，除了小屋換大屋可以全額退稅之外，新增了大屋換小屋者也可按比例退稅。不過，重購的房地在5年內不能改做其他用途或再行移轉，否則稅局會追繳退抵稅額，需要特別留意。
個人售屋以營利為目的 留意辦理營登標準
個人興建房屋或出售房地，若是以營利為目的，即必須辦理營業登記。辦理營業登記成為營利事業後，對所得稅負的影響，除了須多繳納5%營業稅、17%營利事業所得稅之外，營利事業分配盈餘後，屬於個人營利所得，還須依累進稅率5%至45%繳稅，與新制採分離課稅比例稅率10%至45%大為不同，整體稅負也相對較高。
不過，以往對於個人辦理營業登記的判斷標準，散見於相關規定與解釋函，為了便於徵納雙方有所遵循，房地合一課徵所得稅申報作業要點（以下簡稱作業要點）有了較為完整的規定，圖四彙整辦理營業登記的門檻，並且區分為興建階段與銷售階段，以供參考。
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