輕則請里長、送協調，動輒叫警察、上法院，但是這些衝突當真不可避免嗎？發生衝突後又如何據理力爭呢？中時電子報的廣播節目《法律快狠準》特別請到威律法律事務所周逸濱律師，談談常見的租屋糾紛。
對於一般租客來說，常見的租屋問題可大致區分為租賃物本身、房東租金，以及第三方事件。
舉例來講，租屋處漏水不補、冷氣不修，馬桶堵塞一沖水居然還淹了出來，房東就是不出面，或是自己找了師傅來修理，房東卻不願意給付修繕費用，這時該怎麼辦呢？
周律師指出，如果租賃物損壞，只要是不可歸責於承租人的事由，那出租人都得要負責出租物的修繕。但相對來說，承租人也有告知出租人的義務，如果出租人一直不願意修繕，影響承租人使用，那承租人一般來說也可以先找人來修，再跟房東要求費用。
「找個師傅來修不是難事，氣人的是房東一直不肯出面，說好我自己先找人來修之後再由房東付錢，但房東後來卻推三阻四，我也沒辦法。」對於房客抱怨，周律師指出，如果房東對於修繕費用推三阻四，房客最直接的方式，就是從租金中扣除。
而另外一種情況，則是住進去之前房子好好的，但台灣濕氣嚴重、地震頻仍，住進去之後歷經天搖地動，房屋乃出現牆壁龜裂、磁磚滲水等情形，這又該如何是好？
承前所述房東具備修繕義務，周律師解釋，如果是小龜裂、小漏水可以修好的就算了，但如果真的修不好，而且規模又大到影響承租人的使用，那可以用減低租金的方式和房東談判；若是到了難以居住的地步，自然足以成為解約事由。
而在房東租金部分，很常見的狀況是，租金乍看之下合理，但簽了約之後房東卻要求另外支付管理費、社區費、第四台等等各種名目費用，而且還時不時敲門檢查有無違禁，甚至趁著租客上班、上課，拿著備份鑰匙進房檢查；直到電話間脫口而出，「你不要以為我不知道，電視前菸灰缸都有灰，你在裡面都有抽菸。」租客才驚覺房東進門檢查過。
「房子租給別人就是別人的住宅，若是沒有經過同意就隨便跑進去，即便你是房東，也可能構成刑事上的侵入住宅。」周律師解釋，租屋雖然是一般民事契約，但部分舉動也可能觸犯刑事，例如房東張淑晶帶看A屋保證設備格局都一樣，房客入住B屋才發現老舊不堪，這也有使房東吃上詐欺罪的可能。
至於租金內有沒有包含第四台、網路、社區管理費等費用，房東都必須在簽約時說清楚，否則租金包含房東所列舉各名目的費用，一旦講定，就不能任意增加，否則可能構成違約事由。
當然，房東也可以和房客約定生活規約，例如不可飼養寵物、不可吸菸、室內不可開火（瓦斯），或限定入住人數，但那必須是在簽約之前，若是簽約之後才要求訂定規約或提出限制要求，那房客是有權利拒絕的。
而也有租客反應，租屋之前不知道，住進去之後才發現鄰居夜夜笙歌、樓上鄰居天天跳繩，或是隔壁小廟每逢初一、十五都一大早就開始唸經，實在是住不下去，這種時候能不能乾脆解約搬家？對於這類環境問題，周律師指出，這類問題難以歸責於房東，房客在當初租屋時就應該仔細考察周遭環境，因此難以構成解約事由。
以目前來說，房東大多使用書店就可以買得到的簡略租賃合約，也就是俗稱的「書店版合約」。談及書店版合約，周律師指出，這類型合約較為概略，雙方在簽約時要特別留意的地方包括：
1. 須給付幾個月的押租金？什麼樣的事由房東可以扣抵押租金？
2. 水電費是否包含在租金？每度費率多少？
3. 租金所包含的項目有哪些？是否還有租金以外的費用？
4. 何時給付租金？
5. 特約事項。
對於第1點，常見網友忿忿不平地表示，押租金拿不回來或遭房東抵扣，周律師解釋，一般來說房東可以扣抵押租金的情況有兩大類，一是租金未繳，二是損害賠償。關於後者，除了物品的損毀外，在沒有其他解約前提下房客任意提前解約，房東通常會約定沒收押租金作為損害賠償。
針對第5點特約事項，周律師解釋，這大多是當事人手寫加上去的，包括前述所提入住人數、能否飼養寵物、抽菸等等，都可以事先說明並加載於特約事項。
文章來源：中時電子報
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