六大都會區也較2月擴增81%，市場終於出現些許329檔期應有的交投氣氛，各仲介、調查機構更同步反映春假期間逐漸回籠的買氣。
惟與去年同期相比，六都仍減少19%，雙北市更有3成的衰退，如果再計入市場的新供給量，去年新增的住宅使用執照核發戶數較2011年的低點，大增39%，相對於5年來的成交量衰退19%，龐大賣壓難以去化，房市景氣循環還停滯在高檔下修的衰退期，量再縮2成以上並非危言聳聽，離復甦階段還早，市況仍嚴峻，風險仍大。
上月央行限貸大轉向並持續降息，似乎不能單純當成激勵市場價量向上的利多政策。畢竟，去年下半年對桃園、新北部分區域第二屋的貸款解禁，並無助區域市場回溫。
應解讀為市場踏入房地合一稅時代，投資房市的超額暴利確定消散後，主管機關放手讓價格機制歸位。既然政策盤、資金盤退位，就應該重回基本面，以自住及投資置產兩大族群對價格的接受度，判斷市場走向。
自住需求充其量只能作為撐盤的量，投資行為才是價格發現的前緣，也是帶動市場變化的主力。
若使用國際認證不動產投資師CCIM財務分析架構，以取得成本、持有稅費、融資條件、期中收益、處分收益等5大標準來衡量價格走勢、進場決策，可發現台灣房價已從2014年下半年開始下滑，在處分收益愈來愈低的預期下，要達成設定的目標收益率，買方對取得成本要求只會降更低，降價壓力惡性循環，以致房價修正未達標，投資需求不進場，房市就不會好。
若再考量期中收益的毛租金投報率偏低、持有稅費暴增，唯一稍有誘因的只剩融資條件寬鬆，但全球貨幣競爭下，還有哪裡的貸款條件不優惠？重點仍是投資標的合理成本、成長潛力，才能支撐收益或抗跌防禦的需求。
以投資置產的理性邏輯來看，房價下修是帶動市場重回復甦的關鍵途徑，屋主、建商若未轉念，或稍有誤判，還存有僥倖或過度樂觀的心態，只會延長、加深產業的傷害。
文章來源：udn
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