房地交易賺賠都要申報

近來房市低迷，常有民眾誤以為房地交易有虧損即不必申報，但財政部中區國稅局指出，根據房地合一新制，無論交易所得有無虧損都要申報，且房地交易損失的計算方式不同於課稅所得，不必減去土地漲價總數額。

在房地合一新制下，房屋、土地交易所得是採分離課稅，無論房地交易有所得或損失，都要在所有權移轉登記次日30日內，自行向戶籍所在地的稽徵機關辦理申報。若計算後有應納稅額，民眾還要記得附上繳納收據。

值得注意的是，計算房地交易損失和課稅所得的方法不同。民眾的房地交易所得，是指以交易時的成交價格，減去原始取得成本和取得、改良、移轉等相關費用的餘額。餘額若為負數，即為房地交易的損失。但課稅所得的計算，餘額還需扣除土地漲價總數額。

舉例來說，甲君在2014年11月1日買進一筆房地，成本900萬元，並在2016年1月5日出售、完成所有權登記，當時售價750萬元。該筆房地的取得、改良及移轉費用則為60萬元，由此甲君的房地交易損失為210萬元（750萬-900萬-60萬元），課稅所得則為負數，無須繳稅。

依照規定，甲君應該要在1月6日之後30日內，也就是在2月4日前辦理申報，避免受罰，稽徵機關可處以3,000元至3萬元的行為罰。至於經過核定的交易損失，可以用來抵掉交易日以後三年內的房地交易所得。

國稅局也提醒，房地合一雖於今年上路，但民眾仍須注意手上的案件是否符合舊制。在2014年1月1日以前取得的房屋，或是2014年1月2日以後取得的房屋，如出售時持有期間已經超過二年，就仍然屬於舊制範圍。根據舊制，土地免稅，僅有房屋交易所得要課稅，該筆交易所得應該併入所有權移轉年度全年綜合所得總額中，並於5月辦理結算申報，和新制交易後30日內必須申報的規定不同。